企业经营性质某市商品房(毛坯房)销售合同逐条解释(一)

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该示范文本在原《某市商品房(毛坯房)销售合同》示范文本(第五版)的基础上,总结经验改进而成的。某市国土房产局、江苏省某市工商行政管理局制定示范文本的原意是将其作为商品房买卖双方签订合同的参考,起到示范、引导作用,虽然文本中称并非强制使用。但在实践中,该示范文本已经成为各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一文本。因此,认真研究商品房买卖合同示范文本,并且弄清其确切含义是公平合理地签订好购房合同的前题;也是每一名购房者和开发商必修的内容。但是,该示范文本自颁布以来,并没有人作出深入的研究;或者是出于保护自己利益的考虑,不愿将研究结果公之于众。

为了解决上述问题,我们不自量力根据执业经验,结合某市本地实际情况,依据《民法通则》、《合同法》、《房地产管理法》、《物权法》、《商品房销售司法解释》等法律法规和地方规章,对示范文本进行逐条解释,不足之处望各位不吝指正。

某市商品房(毛坯房)销售合同(第六版)

特别告知

一、为切实保障购房者的合法权益,根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》及有关法律、法规之规定,在建设部、国家工商行政管理局商品房销售合同示范文本的基础上,充分吸收国内其他有关城市商品房销售合同示范文本的先进理念,结合园区实际,某市国土房产局、江苏省某市工商行政管理局共同制定了本合同示范文本,旨在倡导房地产销售领域的“明明白白”消费。本合同示范文本印制的合同条款为提示性条款,供双方当事人约定使用。

「释义」该条是主要介绍了文本的性质、制定根据、制定目的、适用范围等内容。

「常见问题」由该条是处于说明的位置,一般情况下,无论开发商还是购房者都对该条不注意,实际上在法律专业人士眼中该条是十分重要的。该条实际上给出了该示范文本效力和解释方法,在发生纠纷或者对合同条款含义有分歧时,就需要根据上述法律法规甚至是它们的立法意图等来解释或者裁决。

「对策」建议无论开发商还是购房者都应对上述法律有基本的了解或认识,必要时请专业法律人士讲解。

二、购房是一种民事法律行为,涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多,为更好地维护当事人的权益,在签订合同前应当充分了解合同条款,本合同示范文本可在某市房产信息网(网址:www.szfc.gov.cn)查阅,在签订合同时应当慎重,力求签订得具企业经营性质体、全面、严密,必要时可向律师事务所、公证处等专业机构咨询。合同签订并网上备案后,合同当事人按照约定可以向某市房地产交易管理中心申请预告登记。

「释义」该条是提示性条款,主要提醒当事人主要是购房者对交易应当谨慎小心,不要盲目签订购房合同。

「常见问题」虽然该合同声称,可在某市房产信息网上查阅,但实际上该链接并不存在。这对广大购房者极不公平,因为开发商对该合同应该是极为熟悉,并且利用其各种资源,研究十分透彻,双方处于信息既不对称的局面。

特别是在目前,某市的购房者如果是第一次购房,往往被要求先交所谓的诚意金或者定金等款项,然后才能签约,签约时售楼小姐拿出预先写好的样本,要求购房者签订,购房者此时十分被动,因为一份合同洋洋洒洒数万字,又有各种各样的专业术语和法律术语,即使是刚毕业的法学院的学生刚接触到也觉得发晕,何况是购房者。

「对策」建议购房者在决定购房前,不要急着交任何款项,应先从一些网上下载该示范文本进行初步研究,如有不明白之处可请专业法律人士讲解。另外,开发商提供的文本必然要加入不少对己有利的条款,这些都是示范文本上没有的,所以最好是咨询专业法律人士必需注意问题有哪些。

三、合同要体现对等原则,双方在合同中约定的企业经营性质违约金占总房价款的比例应当相等。

「释义」该条是关于违约金比例问题的规定,防止一方利用己方的优势地位,侵害对方权利。

「常见问题」虽然,示范文本的制定者本意是防止开发商利用自己的优势地位,制定侵害购房者权利的合同条款,如加大购房者违约金的比例,己方违约金比例减小等问题,但实际上由于开发商资金实力与购房者是不再一个数量级的,同样的违约金数目对购房者来说是致命的,但对开发商来说最多是皮外伤;所以,该条仅具有形式上的公平,并不能起到实质上的公平作用。

「对策」由于,合同签约时在网上进行,只要输入违约金比例数字,其他条款立即会自动产生同样的数字;所以,要求开发商承担更大比例的违约金不可能,开发商也不会同意。购房者要想加重开发商的违约成本,只能从其他方面入手,如:约定高额的房租或贷款利息损失等。

四、预售的商品房是房地产开发企业正在建设中的或已建成但未经初始登记的房屋,该房屋的面积、交房日期、质量等方面都存在着不确定因素。房屋买卖双方在签约前,应对本合同相关内容予以充分理解。

「释义」该条是提示性条款,主要提醒当事人主要是购房者对交易房产尽可能多了解,防止出现交房时才发现房产与心目中存在较大差企业经营性质异,引起纠纷。

「常见问题」开发商为了促销常常使用各种宣传手段,使购房者对所购房产期望值很高;开发商也特别喜欢作出口头承诺,有时又使用一些容易产生歧义的语言;所以,双方往往存在沟通的问题,一旦发生纠纷,购房者认为开发商存在欺骗行为,开发商认为购房者在无理取闹。

「对策」双方在交易之前应尽可能多沟通。详细说明房产的情况是开发商的义务,如果购房者能够证明开发商对上述因素存在欺骗行为的话,对开发商很不利。对开发商来说虽然可以利用交易熟练程度让购房者无法举证,从而避免这种情况出现,但毕竟不是光明正大,对自己的信誉也有影响;再者,政府的监管力度越来越大,开发商再想钻这种空子代价也不小;所以,开发商最好是在开始就实事求是对房屋的各种情况予以说明。

对此,购房者在交易之前只有不怕麻烦,多跑几次,多问问题,不要怕问觉得和愚蠢的问题,实际上许多问题正是从最基本、最普通的问题中得出答案或者发现线索的,不要想象突然问一个复杂问题,可把开发商难住(这种问题即使有也多半是过分的要求)。

五、双方当事人在签订合同时要对本合同各原件认真核对,以确保各份合同内容一致;在任何情况下,买受人都应当至少持有一份合同原件。

「释义」该条主要提醒当事人主要是购房者不要签订阴阳购房合同。

「常见问题」虽然出现阴阳合同的几率很小,但一旦出现对购房者来说就是致命的,对此切不可掉以轻心。购房合同时购房者主张权利的最有力证据,有的购房者不注意保存购房合同,在主张权利时如果连最基本的购房合同也拿不出,维权之难可想而知。

「对策」建议购房者在签订合同时,除了要检查各文本是否一致外,还可以要求双方在签字处注明各文本经检查一致的字样。如果担心合同保管不善导致损毁丢失等情况发生,最好当事人都留下两份合同,注明某某留存。

六、双方当事人在履行合同中发生争议的,可以选择向不动产所在地人民法院起诉,也可以选择向仲裁委员会申请仲裁。如选择申请仲裁的,可以向某市仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会等申请。

「释义」该条是争议解决选择条款,主要是提醒当事人可以选择的仲裁机构有哪些。

「常见问题」由于房屋买卖交易期长、标的大及质量不易控制等特点,决定了房地产行业是是非之地和纠纷高发区,发生争议时,购房者由于涉及切身利益,在权力得不到保证后,往往采取过激行为。中国人文化传统上喜欢私了,不喜欢打官司;同时中国由于行政力量过于强大,无论司法部门还是民间仲裁机构都受到来自当地政府的强大影响。老百姓也习惯于只要出了问题,即去找政府,上访等等,实际上在许多地方地方政府出于“维稳”的目的,不愿意闹出群体性事件,往往出面解决争端,速度快且效果好。这又在一定程度上,鼓励老百姓不走正常的司法途径解决问题。

选择仲裁机构,优点在于速度较快,效率高;至于能不能完全中立,实际上并不能说绝对做到。另外,能不能像购房者所想象的那样尽可能保护弱势一方的利益,更无法保证。我们曾办过一个案例,开发商违约应按约定赔偿,但某市仲裁委的仲裁员们却充当起和事佬,一定要双方都同意才肯裁决,最后,裁决结果为开发商按约定的80%支付违约金。因为仲裁一裁终局,也无法上诉,同时也不可能申请撤销仲裁。委托人也接受裁决。但,同一小区其他业主不同意,几百户人家一起去园区管委会找说法,管委会一纸令下开发商乖乖地按约定的100%补偿。这种结果,弄得我们哭笑不得不说,连某市仲裁委也灰头灰脸。

「对策」基于这种情况,当事人如果不怕麻烦最好约定由法院管辖,或者由外地声望较好的仲裁委裁决。

某市国土房产局

江苏省某市工商行政管理局